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Corona: Weitergehende Informationen für Mieter & Eigentümer

Am 25.03.2020 hat der Bundestag das "Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht" verabschiedet. Wir möchten Sie hiermit über die für Verwalter, Wohnungseigentümer und Mieter relevanten Inhalte informieren und gleichzeitig verdeutlichen, dass im Gegensatz zur Wahrnehmung einiger Eigentümer und Mieter damit keine Zahlungserleichterungen oder Stundungen verbunden sind:
 
1. Wohnungseigentümergemeinschaften
Wie bereits in unser Mitgliederinfo vom 20.03.2020 angekündigt, ordnet Art. 2, § 6 des Gesetzes die Fortgeltung bereits ausgelaufener bzw. noch auslaufender Verwalterbestellungen und der zuletzt verabschiedeten Wirtschaftspläne an:
 
(1) Der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes bleibt bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt.
 
(2) Der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort.

 
Das Gesetz bezweckt in einer Zeit, in der keine Eigentümerversammlungen stattfinden können, die Sicherstellung der Handlungsfähigkeit und der Zahlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaften. Der Gesetzgeber bringt durch die Anordnung der Fortgeltung der Wirtschaftspläne zum Ausdruck, dass die Hausgelder weiterhin geleistet werden müssen. Als Verwalter müssen wir den Einzug entsprechend unserer gesetzlichen Verpflichtung (§ 27 (1) Nr. 4 WEG) unverändert vornehmen.
 
2. Mietverhältnisse
In Art. 5, § 2 ordnet das Gesetz eine Beschränkung der Kündigung von Mietverhältnissen an:
 
Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.
 
Die Verpflichtung der Mieter zur Zahlung der Miete bleibt ausdrücklich bestehen. Mieter haben auch keinen Anspruch auf Stundungen. Das Gesetz ordnet lediglich an, dass Kündigungen nicht auf Zahlungsverzug gestützt werden können, der im Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 seine Ursache in den wirtschaftlichen Folgen der Pandemie hat. Kündigungen aufgrund von Mietrückständen aus anderen Gründen oder aus einem früheren oder späteren Zeitraum bleiben weiterhin möglich.

Die Regelung gilt somit nur für Mietrückstände, die vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 entstehen, und ist nur zum 30.06.2022 anwendbar, was praktisch bedeutet, dass Mieter bis zu diesem Zeitpunkt Mietschulden für den Zeitraum 01.04.2020 bis 30.06.2020 ausgleichen müssen, um die Kündigung abzuwenden.
 
 Weitere Punkte


Liquiditätsprobleme von Wohnungseigentümergemeinschaften:
Soweit ungeachtet der geschilderten Rechtslage Eigentümer ihre Hausgeldzahlungen trotz pflichtgemäßer Mahnungen durch den Verwalter einstellen, kann dies je nach Umfang der Hausgeldrückstände zu Liquiditätsproblemen der WEG führen. Die Musterbeschlüsse unseres Verbandes sehen die Ermächtigung des Verwalters zum vorübergehenden und betragsmäßig limitierten Zugriff auf die Instandhaltungsrückstellung vor. Verwalter müssen über Liquiditätsprobleme informieren und versuchen, durch Umlaufbeschluss oder „Vertreterversammlung“ (Vollmachtkonzentration auf Verwalter/Beirat/Vertrauensmann“ sachdienliche Beschlüsse zur Liquiditätssicherung herbeizuführen. Bei vielen Gläubigern dürfte auch ein Zahlungsaufschub zu erreichen sein.
 
Wohnungsübergaben/Besichtigungstermine:
Die Entscheidung, Wohnungsübergaben/Besichtigungstermine etc. durchführen sind, liegt im Ermessen des Verwalters. Insoweit gelten bisher keine Verbote, es sind - wie bei Besucherverkehr im Büro auch - die aktuell geltenden Regelungen einzuhalten, siehe hierzu folgenden Auszug aus den von der Bundeskanzlerin am 22.03.2020 verkündeten Regelungen:
"In allen Betrieben und insbesondere solchen mit Publikumsverkehr ist es wichtig, die Hygienevorschriften einzuhalten und wirksame Schutzmaßnahmen für Mitarbeiter und Besucher umzusetzen."
 
Handwerkertermine:
Ebenso existiert bisher kein Verbot der Veranlassung/Durchführung von Handwerkerterminen, auch insoweit sind „nur" die geltenden Schutzmaßnahmen einzuhalten. Somit können diese Termine wahrgenommen werden. Soweit Handwerksunternehmen die Durchführung ihrerseits ablehnen oder betroffene Bewohner die Ausführung verhindern, werden wir dies dokumentieren.

 

Quelle: Informationsschreiben des VDIV (Verband der Immobilienverwalter Nordrhein-Westfalen e.V vom 25.3.2020)